购房投资收益分析计算

一、序言：
有了闲钱就要投资，避免货币贬值，是现代社会的理财理念，然而，如何掌握理财方式却是困难的。投资方式常见的不过几种：
银行储蓄存款：优点是简单明了安全，缺点是收益率不高，有货币贬值的风险。
投资股市基金：优点是回报率高，缺点是操作复杂，需要具备一定技能，风险是投资性太强。
投资房地产：优点是回报率高，稳定，且操作简单，大众化。缺点是政策变化，变现麻烦。风险小。
投资贵金属及艺术品：优点是回报率高，稳定，缺点是市场有限，变现困难。风险是假货太多。
因此，普通投资者多适用银行存款和房地产方式。而不论何种方式，跟风投资往往是没有收益甚至损失。
2010年底，本人也跟风购买了一套住房，面积142平方米，价格162.33万元。位于二三线城市的西部某省会城市。购房耗用了全部的积蓄77万元，加上贷款85万元。
现以本例购房个案分析投资房地产与银行存款的收益。

二、计算基础数据
购房日期：2010.11.15.
房价：162万元，其中支付现金77万元，贷款85万元。
还贷方式：等额本息还款。
执行利息：5.2190% (85折)，逾期利息：7.8285% (1.275倍)
还贷额：7955.28元/每月
还贷期限：12年(144月)
随后，国家4次上调存贷款利率，月供由7955.28元/每月增加到8291.43元/每月（增4.23%）。为减轻月供压力，2011年2月和8月二次提前还贷款32万元，还贷期限减为8年（本意是减少月供额，结果操作错误成减少年限），还贷额减为：6640.45元/每月。

三、购房收益分析
如果把这一购房行为看做是一相长期投资活动,其支付与收益如何呢?

收益分析之一：购房还贷方案分析
这里考虑三个方案，按是否提前还贷和不同期挡利率分别计算

方案一：按购房时贷款协议计算(当期年利率6.14% ,85折)
贷款85万元，还贷期限12年，每月还贷额7955.28元，到期共支付贷款本息0.795528万元×12月×12年=114.56万元。
其中贷款利息支付为114.56 - 85 = 29.56万元
贷款利息率为34.78%
到期房价支付总额：114.56 + 77 = 191.56万元
考虑房屋出租收益：0.23万元×12月×12年 = 33.12万元
则到期后房屋支付成本价为： 191.56 - 33.12 = 158.44万元
这个成本价低于当期购房市场价162万元。如不考虑其它因素（通货膨胀、物业费等），到期后约有盈余，而盈余大小取决于那时的市场价，市场价高于 158.44万元，有收益，市场价低于 158.44万元，投资亏损。

方案二：按购房后部分提前还贷计算(当期年利率6.14% ,85折)
贷款85万元，还贷期限12年，第二年2011年2月提前还贷款22万元，还贷期限减为8年， 8月又提前还贷款10万元，还贷额减为每月6640.45元。
到期共支付贷款本息=32万元+ 0.664045万元×12月×8.25年(表3)
=32万元 +65.740万元=97.740万元。
其中贷款利息支付为97.74 – 85 = 12.74万元
贷款利息率为14.99 %
到期房价支付总额：97.74 + 77=174.74万元
考虑房屋出租收益：0.23万元×12月×9年 = 24.84万元
则到期房屋总支付成本价（9年）：174.74 - 24.84 = 149.90万元 为了便于与方案一比较，取相同年限(12年)，则到期房屋总支付成本价：174.74 -33.12=141.62万元。
即方案二较方案一少支付141.62 -158.44万元=-16.82万元。

方案三：按现行贷款利率计算(当前年利率7.05% ,85折)
贷款85万元，还贷期限12年，每月还贷额8291.43元，到期共支付贷款本息0.829143万元×12月×12年=119.40万元。
其中贷款利息支付为119.40 - 85 = 34.40万元
贷款利息率为40.47%
到期房价支付总额：119.40 + 77 = 196.40万元
考虑房屋出租收益：0.23万元×12月×12年 = 33.12万元
则到期房屋总价值： 196.40 - 33.12 = 163.28万元
由于利率提高，方案三较方案一多支付163.28-158.44=4.84万元，增3.05%。按此方案，其到期支付的成本价163.28万元已高于当期市场房价162万元。 收益分析之二：提前还贷方案对比分析(当期年利率6.14% ,85折)
部分提前还贷按减少年限，减少月供额和既减年限又减月供额三个方案计算。

方案四、减少年限（网络计算器计算） 2011年2月部分提前还贷22万元，减少年限4年（48月），节省利息支出15.294万元；2011年8月部分提前还贷10万元，减少
年限1年8月（20月），节省利息支出4.707万元。合计节省利息支出15.294+4.707=20.001万元。

方案五、减少月供额（网络计算器计算）
2011年2月部分提前还贷22万元，减少月供额为5800.17，节省利息支出7.807万元；2011年8月部分提前还贷10万元，减少月供额为6601.38，节省利息支出2.302万元。合计节省利息支出7.807+2.302 =10.109万元。

方案六、减少年限又减少月供额（网络计算器计算）
2011年2月部分提前还贷22万元，减少年限4年（48月），节省利息支出15.294万元；2011年8月部分提前还贷10万元，减少月供额为6601.38，节省利息支出2.302万元。合计节省利息支出15.294+2.302 =17.596万元。
减少年限可以更多的减少利息支付，但月供压力大。方案六是可行的。 四、银行存款收益分析 收益分析之三：如果不购房，将本金和月供存银行的收益计算。按当期利率(2010.10.20~)计算。按不同存期组合不同方案：

方案七：5年+5年+2年 存款
（一）、现金77万元存入银行整存整取本息合计：
77万元×(1+4.2%×5年)= 93.170万元
93.170万元×(1+4.2%×5年)= 112.736万元
112.736万元×(1+3.25 %×2年)= 120.064万元
（二）、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款
1、第一个5年
①. 零存整取5年
本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元
利息=0.795528万元×1830×2.5%/12=3.033万元
本息合计=47.732+3.033=50.765万元
②.整存整取5年
本息合计=50.756万元×(1+4.2%×5年)= 61.415万元
③.整存整取2年
到期本息合计= 61.415万元×(1+3.25%×2年)=65.407万元
2、 第二个5年
① .零存整取5年
本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元
利息=0.795528万元×1830×2.5%/12=3.033万元
本息合计=47.732+3.033=50.765万元
②. 整存整取2年
到期本息合计=50.765万元×(1+3.25%×2年)=54.065万元
3、 第三个2年
① .零存整取2年按1+1年计算
先零存整取1年(第1年)
本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元
利息=0.795528万元×78×1.91%/12= 0.099万元
本息合计=9.546+0.099 = 9. 645万元
再整存整取1年(第2年)
本息合计=9. 645万元×(1+2.5%×1年)=9.886万元
②．零存整取1年
本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元
利息=0.795528万元×78×1.91%/12= 0.099万元
本息合计=9.546+0.099 = 9. 645万元
③. 到期本息合计=9.886+9.645万元=19.531万元
4、到期月供本息总计=65.407+54.065+19.531 =139.003万元
方案七：存款本息总计 = 120.064+139.003=259.067万元

方案八：3年×4次 存款
（一）、现金77万元存入银行整存整取本息合计：
77万元×(1+3.85%×3年)4=77万元×1.548 =119.225 万元
（二）、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款
1、第一个3年：先零存整取3年： 本金=0.795528万元×(12月×3年) =28.639万元
利息=0.795528万元×666×2.2%/12=0.971万元
本息合计=28.639+0.971=29.610万元
再整存整取3年×3：
29.610万元× (1+3.85%×3年)3=29.610万元×1.388=41.101万元
2、第二个3年：先零存整取3年：
本息合计=28.639+0.971=29.610万元 (计算同1、)
再整存整取3年×2：
29.610万元× (1+3.85%×3年)2=29.610万元×1.2443=36.845万元
3、第三个3年：先零存整取3年：
本息合计=28.639+0.971=29.610万元 (计算同1、)
再整存整取3年：
29.610万元× (1+3.85%×3年)=29.610万元×1.1155 =33.030万元
4、第四个3年：零存整取3年：
本息合计=28.639+0.971=29.610万元 (计算同1、)
5、本息合计=41.101+36.845+33.030+29.610=140.586万元
方案八：存款本息总计 =119.225+ 140.586=259.811万元

方案九：1年×12次 存款
(一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计：
77万元×(1+2.5 %)12=77万元×1.345 = 103.556万元
(二)、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款
1、第一个1年：先零存整取1年：
本金=0.795528万元×(12月×1年) =9.546万元
利息=0.795528万元×78×1.91%/12=0.099万元
本息合计=9.546+0.099=9.645万元
再整存整取1年×11：9.645万元× (1+2.5%×1年)11=9.645万元×1.312 =12.655万元
2、第二个1年：先零存整取1年：本息合计=9.546+0.099=9.645万元 (计算同1、)
再整存整取1年×10：9.645万元× (1+2.5%×1年)10=9.645万元×1.280=12.346万元
3、同理
第三个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)9=9.645万元×1.249 =12.045万元
第四个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)8=9.645万元×1.218 =11.751万元
第五个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)7=9.645万元×1.189 =11.465万元
第六个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)6=9.645万元×1.160 =11.185万元
第七个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)5=9.645万元×1.131=10.912万元 第八个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)4=9.645万元×1.104=10.646万元
第九个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)3=9.645万元×1.077 =10.387万元
第十个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)2=9.645万元×1.051=10.133万元
第十一个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)1=9.645万元×1.025 =9.886万元
第十二个1年：9.645万元× (1+2.5%×1年)0=9.645万元
4、月供本息=∑（1~12年）=133.056万元
方案九：存款本息总计 = 103.556+133.056=236.612万元
以上三个方案中方案八收益最高，方案七与方案八差异不大，方案就收益最低。 收益分析之四、按当前利率（2011.07.07~）计算购房本金月供存银行收益。

方案十：5年+5年+2年 存款
（一）、现金77万元存入银行整存整取本息合计：
77万元×(1+5.5%×5年)= 98.175万元
98.175万元×(1+5.5%×5年)= 125.173万元
125.173万元×(1+4.4%×2年)= 136.188万元
（二）、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款
1、 第一个5年 ③. 零存整取5年
本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元
利息=0.795528万元×1830×3.5%/12= 4.246万元
本息合计=47.732+4.246=51.978万元
②.整存整取5年
本息合计=51.978万元×(1+5.5%×5年)= 66.272万元
③.整存整取2年
到期本息合计= 66.272万元×(1+4.4%×2年)=72.104万元
2、 第二个5年
② .零存整取5年
本金=0.795528万元×(12月×5年) = 47.732万元
利息=0.795528万元×1830×3.5%/12= 4.246万元
本息合计=47.732+4.246=51.978万元
②.整存整取2年
到期本息合计=51.978万元×(1+4.4%×2年)=56.556万元
3、 第三个2年
② .零存整取2年按1+1年计算
先零存整取1年(第1年)
本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元
利息=0.795528万元×78×3.1%/12= 0.160万元
本息合计=9.546+0.160 = 9.706万元
再整存整取1年(第2年)
本息合计=9.706万元×(1+3.5%×1年)=10.046万元
②．零存整取1年
本金=0.795528万元×(12月×1年) = 9.546万元
利息=0.795528万元×78×3.1%/12= 0.160万元
本息合计=9.546+0.160 = 9.706万元
③. 到期本息合计=10.046+9.706万元=19.752万元
4、到期月供本息总计= 72.104+56.556+19.752=148.412万元
方案十：存款本息总计 = 136.188+148.412=284.600万元，较方案七增加25.530万元  

方案十一：3年×4次存款
1、现金77万元存入银行整存整取本息合计：
77万元×(1+5.0%×3年)4=77万元×1.749 =134.673 万元
2、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款
(计算略)

方案十二：1年×12次存款
(一)、现金77万元存入银行整存整取本息合计：
77万元×(1+3.5 %)12=77万元×1.511= 116.352万元
(二)、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取存款
1、第一个1年：先零存整取1年：
本金=0.795528万元×(12月×1年) =9.546万元 利息=0.795528万元×78×3.10 %/12=0.160万元
本息合计=9.546+0.160 =9.706万元
再整存整取1年×11：9.706万元× (1+3.5%×1年)11=9.706万元×1.460 =14.171万元
2、第二个1年：先零存整取1年：本息合计=9.546+0.160 =9.706万元(计算同1、)
再整存整取1年×10：9.706万元× (1+3.5%×1年)10=9.706万元×1.411 =13.691万元
3、同理
第三个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)9=9.706万元×1.363
=13.228万元
第四个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)8=9.706万元×1.317
=12.781万元
第五个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)7=9.706万元×1.272
=12.349万元
第六个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)6=9.706万元×1. 229
=11.931万元
第七个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)5=9.706万元×1.188
=11.528万元
第八个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)4=9.706万元×1.148
=11.138万元
第九个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)3=9.706万元×1.109
=10.761万元
第十个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)2=9.706万元×1.071
=10.397万元
第十一个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)1=9.706万元×1.035
=10.046万元
第十二个1年：9.706万元× (1+3.5%×1年)0=9.706万元
4、月供本息=∑（1~12年）=141.727万元
方案十二：存款本息总计 = 116.352+141.727=258.079万元，较方案九增加22.097万元

方案十三：2年×6次存款
现金77万元存入银行整存整取本息合计：
77万元×(1+4.4 %×2)6=77万元×1.659 = 127.722万元
2、“月供”（方案一）存入银行零存整取—整存整取（3年期）存款。
(计算略)
五、购房投资收益与银行存款收益对比
购房投资收益与银行存款收益对比见表6，即到期后，综合各方案均值，你手上拥有一套出资188万元的房子加33万元现金；或者272万元的银行存款。
其收益谁高谁底，就要看未来社会发展的因素，这些因素很多是不可预测的：
通货膨胀的因素。通货膨胀是纸币时代的必然产物，只是看政府的控制意愿和能力，通货膨胀对住房价值无影响，而对银行存款则影响很大。
政策制定的因素。在“摸着石头过河”的社会，谁也不知未来社会的走向会如何？到了具体的政策层面，也是不可预知的，譬如对房产的物业缴费，房产纳税，银行的存贷款利率的调整，都直接影响到未来的投资收益；房地产价是否市场化也直接影响到未来房产的投资收益；城市规划改变等也会影响到未来房产的投资收益
自然环境的因素。房子有自然损耗，需要维护，还有可能遇到的非人力可抗拒的灾害如地震等造成的损失，虽然这种几率不大。建造工程质量差也是一个问题。
统计数据的因素。一直以来，政府公布的统计数据常常与大众感受差距很大，计算为了简便，不再归纳汇总各时期公布的统计数据，采用数据节点值计算界面值。
收益分析之五、现在看具体指标的对比计算
1、如果按现行通涨水平物价指数（CPI）和银行利率到置来看，一年期银行利率低于CPI 1.9个百分点，到期银行存款损失(贬值)20.57 %。
损失率=1-(1-1.9%)12=1-79.44%=20.56%
以方案十二、存款本息258.079万元看，要保值须达到：
258.079万元/79.44%=324.873万元，该数额大于银行存款各方案七~十三，何况长期存款（方案七、十）收益本应更高。
2、如果按现行平均物价指数（CPI）为5%来看，到期时房产要避免损失(保值)1-79.59 %=20.41%，以当期房价162万元计算，到期市场价至少应为：
162万元× (1+5%)12=162万元×1.7959=290.94万元 3、房价一方面受市场哄抬，一方面受政府调控（中央政府和地方政府调控方向并不一致），因而，房价的走势目前尚不明确，如果以降价幅度 10%来看，维持现价和年涨价幅度10%计算，以当期房价162万元计算，到期时房产收益分别为：
①、房价年降幅 10%：
到期损失率=1-(1-10%)12=1-28.24%=71.75%，这种情况很极端，实际上应不可能出现，最坏情况应是：调整3年，房价下调30%，然后稳步回升（考虑CPI 5%）：
到期市场房价=162万元×(1-10%)3×(1+5%)9
=162万元×0.7290×1.5513=162万元×1.1309=183.21万元
②、房价维持现状（考虑CPI 5%）：
到期市场房价=162万元× (1+5%)12=162万元×1.7959
=290.94万元
③、房价年涨幅10%：
到期市场房价=162万元×(1+10%)12=162万元×3.1384% =508.42万元
即到期后，市场房价应在183.至508.万元之间，当房价低于285万元（方案十）时，购房投资亏损无疑，若考虑实际上存在的负利率因素房价低于291万元（计算2）时，购房投资亏损；当房价高于325万元（计算1）时，购房投资盈利；当房价达到508.42万元左右时，恐怕也不是好事，说明经济发展并不正常。

六、结论：
1、在当前利率下存款是亏损的。
2、投资方式购房优于银行存款。
3、投资购房受益取决于今后政府住房调控政策。

七、计算结果汇总 表1、购房贷款方案收益比较表 （单位：万元）