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[商铺攻略]商业定位很重要
日期:2005/12/22 19:19:55    

[商铺攻略]商业定位最重要
 
2005-06-15 15:48:11   来源:南方都市报    
 


  顺德的商业零售业近两年来成长很快,一批高素质的现代商业项目陆续涌现,可以预计它们的全面招商将为顺德商业地产市场带来一股商铺投资热潮。
  投资顺德商业零售业有何技巧,记者采访了广东省连锁经营协会的会长孙雄先生。

  商业定位最重要
  广东省连锁经营协会会长孙雄为投资顺德商业零售业支招

  ■ 投资参考

  第一:地段
  成熟的社区往往设有公园、电影院等辅助设施。要判断商铺所在地段好不好,也可通过一些方法。如,在某个区域内有两三家肯德基和麦当劳,就足以说明其地段在区域中不错。
  第二:楼层
  租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2-3倍,而商铺的价格更会差2-5倍。因而底层商铺本身价值较高,当然获得投资收益的机会也会较高。
  第三:自主权
  自主权越高,收益越单纯。
  第四:使用率
  使用率提高一倍,就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间,客户流又比较简单,会提高商铺的使用率。
  第五:产业市场
  对于一条商业街而言,商铺是否在一楼并不是决定性因素,准确的市场定位则可以大大提高物业价值。
    
  商铺投资收益大风险低
  孙雄认为,顺德一直以来都是一个以工业、制造业闻名海内外的城市,与工业相比,其商业零售业一直处于一种比较初级的发展阶段,而这种发展状态与当地居民较高的生活水平和较强的消费力是很不相称的。近两年,我们注意到顺德的商业零售业有了长足的发展,一些有品位的、结构合理的、里面业态组合比较好的购物中心陆续启动,并在这一两年内正式开业,这是顺德商业零售业的一种飞跃。主要是因为顺德交通发达,居民的生活方式逐渐改变,消费力日渐增强,消费者不再满足于简单的购物消费,而是追求一种更高层次的消费体验,所以几大综合购物中心应运而生。
  大型商业项目的涌现,必将引起一股商铺投资的热潮。商铺投资是一种稳健的投资——盈利模式,在投资者作出合适的选择之后,以租金的形式参与相关市场的利润分配,可以长时间稳定地取得商铺自身增值和租金提升的双重收益,由于商铺投资的后期维护成本低,收益稳定,投资风险小,增值性强,是一个公认的优秀投资品种,受到市场广泛的青睐。
  商业地产投资原本就属于长线投资,看好商铺投资的人群大致有两种:一种是在商铺投资中尝过甜头的人;另一种是有余钱的人,他们追求比银行利息回报率更高的投资方式。商业地产投资收益大、风险较低,自然吸引了不少稳健型的投资者,他们具备长远的发展眼光,看好顺德商业发展的巨大增值潜力。理性的投资者对商业地产的投资也是有所选择的,他们主要考虑投资保障、投资回报、投资方式等因素。
  
  商场要注意做好细节
  孙雄还提到,在大型的综合购物中心内,其实许多细节都可能影响消费者的选择,也会影响零售商的生意。比如停车位的数量问题、停车场离商场的距离等等,都会直接影响到消费者的购物心情。再比如一些购物中心有很吸引人的美食和食店,但却没有安置良好的排风系统,使得整个商场都弥漫着混合的味道。这些看起来不起眼的因素,都在潜移默化中影响着消费者和零售商的选择,所以,购物中心的业主或管理者或建筑设计商或商铺投资者,都需要将这些因素考虑在内。
  最后,根据现在消费者的消费习惯,孙雄预测在未来,集购物、美食、娱乐、休闲、健身、观光于一体的大型商城将会成为商铺的主流。而决定这些主题不一、特色各异的大型商城成败的关键,还是商业定位问题,只有定位准确,才有可能在日益激烈的市场竞争中立于不败之地。
  
  ■ 链接
  
  商场铺宜选
  20至40平方米小铺
  与街铺和小区铺相比,选商场铺要注意以下一些问题。首先,商场铺是统一管理的,涉及到管理费问题,投资者应特别留意;投资大商场的小铺位,最好选择在电梯口、大堂出入口等可以聚集人流的地方,用鲜明的装饰将人流引入店中消费;商场铺应以小铺投资为宜,一般最好选择20至40平方米左右的铺位;投资商场铺更要看准该商场的整体规划主题,这对未来商铺的身价有直接影响;最后,商场铺形成气候需要一定的时间,因此投资商场铺,应该做好“守”的心理。

  采写:本报记者 何惠文

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