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买二手房遭遇卖家恶意违约?律师支招儿:您可这样做
日期:2020/3/25 9:04:26    

买二手房遭遇卖家恶意违约?

律师:房屋买卖违约莫私了 保存证据很重要

  环渤海新闻网消息(记者 钱琨)“买二手房时合同都签了,定金也交了,结果卖家又不想卖了,这种情况该怎么办?”日前,市民刘芳(化名)致电本报新闻热线求助。买二手房时遭遇房主恶意违约,又该怎么办?记者对此进行了调查走访,并请律师为市民支招。

  ▶市民购买二手房时遭遇卖方违约

  刘女士告诉记者,日前,她和家人通过我市一家房产中介看中了一套二手房,家人都特别满意,看房当晚就交了中介费和定金,并在中介签了合同,约定一个月后交首付、过户。然而,短短几天后,房主就联系中介,称不想卖房了。刘女士一家对此表示,若房主反悔,不想继续履行合同,那么就应按照合同约定,赔偿违约金。而卖家不愿赔付违约金,买卖双方未达成一致,此事暂时搁置下来。

  又过了两天,房产中介工作人员打来电话,称卖家让刘女士一家在5天内筹备出首付款100万元,否则就不再卖房。刘女士一家与中介继续沟通,但当晚卖家告知中介此房肯定不出售了。随后,中介联系了买卖双方前往中介进行三方会谈,对此事进行协商、沟通。房主态度强硬,表示由于卖房一事其子不知情,其子得知后不同意卖房,因此房子肯定不能卖了。刘女士对此十分气愤。

  就二手房买卖问题,记者随机采访了几位市民。大多数受访者表示,遇到这种情况,只能“认倒霉”。“曾有家里亲戚遇到过买二手房时,因市场房价突然有涨幅,房主毁约。当时亲戚觉得,如果诉讼的话时间太久,耗不起这个时间和精力,房主最后赔了1万元了结。”一位市民告诉记者。多数市民表示,如果遇到房主违约,可能会选择“私了”。

  ▶卖方违约情况五花八门

  记者调查发现,二手房买卖过程中违约现象比较常见。除了卖家后悔不愿出售看涨的房子,还有的卖家家庭意见不一,出卖方部分产权人出面签约,事后,其他共有人以未征得同意为由提出诉讼等等。那么,在购买二手房时,如果遭遇卖方房主违约,中介有责任吗?买家该如何保障自己的权益呢?记者针对这些问题采访了两位律师,请他们为市民支招。

  陆律师指出,除了卖方因后悔违约,购买二手房时因孩子上学有需求而购房的买方还要注意非常关键的一点,那就是落户问题及学区房学籍问题。原房主的户口如果落在房子上,不主动迁出,买方落户就会比较麻烦。此外购买二手房时,还需要注意房产抵押问题、夫妻共同房产处分权问题。这些问题都可能会在二手房交易时,给购房人带来许多麻烦与烦恼。原本想购置中意的房产,却变成了一桩烦心事。

  ▶律师支招儿您可这么做

  陆律师介绍,二手房交易涉及到的方面非常多,可涉及合同法、婚姻法、程序法、物权法相关问题。她告诉记者,买卖双方在中介签的三方合同为“居间合同”,又称“中介服务合同”,是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍,而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。居间合同与交易二手房的买卖合同有区别,其仅涉及到债权问题,并未涉及物权转移问题。

  购买二手房之前,应注意做好产调,注意产权有没有瑕疵,房产有没有被抵押。一般由中介进行产调,了解清楚产权是否清晰,该房产是否有其他共有人。比如婚姻存续期间,房产证仅有其中一方名字的,卖房时另一方也应签字,或一方离世,房产一部分会由子女继承,子女是有产权的,必需经子女同意才能对房产进行买卖。如果产权不清晰,会对二手房顺利交易产生影响。做好产调后,应尽快网签,确保该房产未一房多卖。此外,有落户需求的买方,还应对这一问题多加留意,并了解当地学籍政策。

  天津行通(唐山)律师事务所的一位律师告诉记者,买二手房时如果卖房方违约,除非有证据证明违约方与中介有恶意串通,否则,中介是不需承担相关责任的。他表示,买二手房时,为避免卖房方违约,最主要的是保证合同有效,尽快过户。

  此外,买二手房时,应选择可靠的中介、确认产权,如果可以,支付中介费时采取分阶段支付的方式,以免中介只收钱不办事。此外,签订合同一定要谨慎,并做到白纸黑字。仔细阅读合同的内容,并注明违约条件,也可以适当加重卖方的违约责任,使卖方不敢轻易反悔。在二手房交易过程中,要保留好双方协商的证据。

  针对文中所述刘女士的遭遇,律师建议最好不要私了,刘女士可再次通过中介与卖方进行沟通、协商,协商未果就需要通过法律途径维护自己的权益,使违约方承担相应的法律责任,也促使越来越多的人诚信守约。

(本文来源:环渤海新闻网)

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