佛山楼市网 > 新闻详情
10月份又有13家房企的债务到期,谁可能违约?
日期:2021/10/13 9:13:22    
最近,一向对房地产“避嫌”的央妈,极为罕见地在一周之内,连cue了两次房地产行业。


一次是在9月24号的央行三季度例会上,强调要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

这是“房地产”这三个字第一次在央行货币政策委员会的例会中被提及。

29日,央行又和银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

央妈如此关怀,也给了地产股注入了一剂久违的强心针,这几天头部房企的股票纷纷大涨,地产板块的持续回暖,也扫去了近期积压的不少阴霾。

不得不说,整个9月地产行业真的太压抑,行业阴云密布,稍有风吹草动变会酿成市场恐慌

尤其是几家曝出资金链困局的房企,更是将这个恐慌情绪传导到了市场各个角落,首当其冲的是房企即将到期的债券。

根据wind数据显示,从今年初至8月中旬,已经有超过38只涉房债券违约,牵涉债券发行规模达587.2亿元。

翻看过往倒下的房企,大多都是债务违约事件按下了连环爆雷的按钮。

进入10月份,哪些房企将面临债务到期?距离2021年结束还剩下3个月的时间,年内又有多少房企面临还款?我们做了一份盘点。

01
13家房企10月有债要还

根据同花顺iFind 统计的数据,我们整理了一张房企今年内到期的债务时间表。


根据统计显示,在10月份,保利、融创、建发、新城、远洋、龙光等13家房企都有债务将要到期。


image.png


从图中可以发现,在10月将迎来到期债的房企中,金额最大的一笔是新城控股发行的25亿规模5年期债券,将于10月17日到期,利率为8.5%,该债券已于2019年12月17日兑付。


此外,金融街控股的一笔20亿规模的债券将于10月13日到期,利率仅3.2%;远洋地产一笔19.5亿规模的债券将于10月19日到期,利率为5.15%。


根据表中显示,在今年剩下的3个月中,将有30家房企迎来债券到期,总计规模达313.6亿。


其实,这些仅仅是房企年内到期债务的很小一部分,数量庞大的美元债、非标融资才是房企债务的重要组成部分。


根据开源证券的研报数据显示,截至10月初,中资房企的离岸地产债存量达2118亿美元、占全部离岸债券的比重达22%,仅次于金融机构离岸债规模。在离岸地产债以民企和中小企业为主,部分房企离岸债规模远超在岸债。


近期,百强房企美元债违约的案例已经开始发生了。债务违约的雷已经蔓延到了头部房企!


事实上,2021年是房企历史上最高的债务到期潮。


据克而瑞数据的不完全统计,95家房企2021年到期债券7223.81亿元,同比增长22.45%,其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元,境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。

但可怕的是,即便这样的规模还未平稳度过房企偿债的波峰。

克而瑞测算的数据显示,房企真正的债务到期高峰在未来三年内,2021-2023年房企的到期债券金额均超过5500亿元。

这样的波峰来的并非毫无预兆,可以观察上面那张表,大量债券的发债期限是3-5年,也就是从2015-2018年房企高速扩张时期密集发行的公司债,需要房企在这个时候还上了。

还有一个要素,在2016年房企境内发债受限后,纷纷转向海外发美元债,甚至2017年都成了房企海外债“元年”,在美元债普遍2-5年的期限下,近几年境外债也迎来偿债潮。

两个大潮回合,一个巨大的偿债洪峰向房企迎头打来。

但这个档口,对房企偿债来说,实在不是个好时机。

02
前8个月房企融资同比降20%
偿债困局背后的阻力


“借新还旧”一直是房企应对到期债务的重要筹码,但显然当下这条路变得越来越难走。


根据贝壳研究院近期发布的数据统计,今年8月,境内外债券融资共发行62笔,较上月减少27笔,发行规模折合人民币约571亿元,环比减少39.8%,同比减少54.2%。


如果时间拉长,1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元,较2020年同比下降21%,金额规模减少1817亿元。


这个比例的降幅触目惊心了!


这背后的原因也不难分析:


①首先最直接的原因来看,受房企爆雷事件的影响,整个境内外市场对房地产行业信用状况持观望甚至负面态度,导致房企债务总体发行规模大幅下降,成本上升,发行期限被缩短。


尤其是这样的恐慌情绪在加剧,稍有风吹草动便草木皆兵。外界对房企的信息很容易过度解读。


尤其是当房企出现一些供应链欠款或商票兑付问题,会迅速演变为巨大的负面舆情,甚至导致公司债券估值下跌,甚至影响债券一级新发,房企不得不提高融资成本,甚至下沉融资渠道。


换句话说,当下的环境对房企来说容错率极低,稍有不慎就会触发崩盘连锁反应。


②其次,上面说的外界对房企的容错率低,很大一部分核心是银行、信托极度厌恶风险,资源向头部房企倾斜。


在资金端看来,房地产行业进入一个“紧信用”时代。行业不再是跟着货币走,其信用基本面出现了变化。尤其是伴随房企爆雷潮,让投资情绪进一步恶化。

银行:在额度收紧以后,房地产的开发贷和按揭持续收紧,银行明确“限额管理”“好中选优”等原则。

非标融资:过去民营企业融资的主要渠道,在经过这四五年的监管以后,信托的融资额度的进一步压缩,导致信托也必须去择优限劣。


这就造成了房企融资市场的两极分化,越来越严重。优质房企无论直接融资还是非标,都非常顺畅。而那些陷于规模焦虑、身份焦虑、评级焦虑的中小型房企,能不能借到钱都未可知。

③最后,所有的根源还是在于大环境的趋严,情势没有缓和的迹象,行业的预期就不可能起来。


不少人认为去年出台的“三道红线”是造成房企当前困局的最大原因,但事实上,这也仅是调控组合拳中的一招而已。


从2017年以来,围绕房地产市场的调控政策整体上就开始呈现收紧趋势,政策逐步从市场端延伸至房企融资端、土地端,在这种高举高打的政策下,如果房企不及时转换风格,很容易陷入泥潭。


image.png

图片来源:西南证券研报


因此,房企如何应对当下的困局,也成为了重中之重,参考标杆房企的做法,主要依托两个方面:


①经营端

以近年来爆雷房企的教训为戒,经营端项目去化受阻,造成回款阻滞是重要的原因。在高周转的地产行业中,销售回款直接影响着公司的现金流状况。


因此,房企需要在运营方面需要持续优化组织架构,持续推动区域深耕,提质降费,持续提高运营能力,加快销售端现金回流。


融资端

爆雷房企多发于曾经的高杠杆高周转等激进扩张的房企之中,尤其是债务结构失衡,配比不合理这一点往往成为了不少看似健康房企的致命弱点。


从这个角度来看,未来房企应积极拓展更加多元化的融资渠道,优化债务结构,提升债务安全边界。


03
信心比黄金重要
信誉比钻石可贵


如房企发债紧密相关的,是评级。这是很多房企老板心中非常重视的指标。


孙宏斌就在今年的业绩会上提到,融创下半年将拿地销售比压到20%,“主要目的是为了降低融资成本和提升评级。”


事实上,伴随行业天雷滚滚,越来越多房企被下调评级。根据公开报道统计,今年前7月,被“三大国际评级机构——穆迪、标普、惠誉”调至负面展望的房企超过10家,远高于去年水平;被下调评级、撤销评级的房企数量也明显增加。


市场对地产行业信心极度脆弱,稍有不慎就出现资金的崩盘式撤退。


这种情况下,对于房企来说,更是要守护好自己的信誉、商誉这类无形资产,尽全力保障每一笔到期债务及时兑付。


同时,也要加强与债券市场投资者的沟通,遇到问题能够及时将有效信息准确无误地送达出去,稳住每个投资者的心。


在危机面前信心比黄金还重要。

风险来临之际,不管是企业自身,还是金融系统、机构投资者、地方政府、产业链上下游企业,乃至购房者,都要树立足够的信心,相信政府处置风险能力,相信金融系统的安全性,相信行业的基本面。
来源:地产人言,本文已获授权,对原作者表示感谢!


*声明:本文转载自其他媒体,文章仅代表作者个人观点,与佛山楼市网无关,且版权归原作者所有,如无意中侵犯了第三方知识产权或其他权利,由原作者承担相应法律责任,佛山楼市网不承担任何责任。
【延伸阅读】

楼市网咨询热线

0757-22628606

最新资讯

优惠价格

获取内部资料

佛山楼市网微信客服