2022年的楼市，经历了多次政策的深度调整。
购房需求减弱，叠加部分项目停工及疫情反复等因素，今年房地产市场整体呈现较为低迷的状态。
“市场仍处于筑底过程中，下行态势还未真正得到扭转。从成交量角度来看，2022年很有可能成为一个历史性的转折点。”张燕表示。
克而瑞预估，2022年全年新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%及27%。
张燕指出，全国新建商品房连续5年达到17亿以上平方米成交规模之后，2022年行业规模大概率将回落至14亿平方米以下，行业规模将迎来真正的拐点。
楼市仍在筑底过程中
面对楼市低迷，2022年超300省市出台政策近千条，11月以来，多部门出台面向供给端的房地产政策。
央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等陆续出台，帮助优质房企恢复经营“造血”功能。
南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉告诉记者，今年楼市扶持政策相当密集，但效果有限；11月以来多部门出台不少利好楼市政策，对于提振市场信心起到重要作用，但成交量仍未能企稳。
对于多部门出手，张辉表示，目前顶层政策集中于供给端，但如何激发需求端活力，成为楼市回暖一个关系因素。
“2022年楼市下行，与购房者收入预期明显转弱有关，居民置业信心不足，尤其是刚需购房者观望情绪较浓。此外，下半年部分项目停工，也对市场信心形成不小的影响，置业需求进一步延后。市场信心的恢复并非短期可以达成，目前很难预判市场何时转暖。”张辉在接受记者采访时说。
宋红卫也指出，行业下行最核心的问题在于购房者信心不足。恢复需求端信心将成为政策接下来一个重点，预计明年相关部门会在需求端持续发力。
房地产市场低位徘徊的状态还要持续多久？
关于这个问题，张波认为，虽然目前楼市仍未真正企稳，但市场已看到一些较为积极的信号。
“各地出台保交楼强有力的措施，以及多部门在供给端的政策，均给市场吃下定心丸，成交量虽然仍在下行，但可视为加速筑底的过程。另外，房企年底加大促销力度将吸引一批购房者入市，有助于活跃市场成交量，成交量能够起来，市场将有望企稳。”张波表示。
宋红卫认为，根据以往周期情况研判，销售下行周期很有可能延续到明年6月左右，新开工投资规模真正恢复，可能会延迟至10月份之后。
多位业内人士向记者表示，2023年楼市即使回暖也很难回到2021年之前的规模，各梯队城市的表现将进一步分化。
黄瑜指出，2022年各线代表城市销售面积同比均出现下降，但一线城市韧性较强，降幅最小；三四线代表城市商品住宅同比降幅较大，面临不小去化压力。
林波对记者表示，今年各线城市成交、库存情况，成为预判明年城市走向一个重要基础。“成交量降幅小、库存压力不大的城市，有望率先回暖。”
重大利好
2023年房地产市场定了？
2022年12月14日，《扩大内需战略规划纲要》提出要促进居住消费健康发展，次日，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业。2022年15-16日在北京举行的中央经济工作会议上，也指出要确保房地产市场平稳发展。
这三份文件互相印证、互为补充，核心在于既要稳信心又要防风险。
2022年至今房地产市场一再探底，根据统计局数据显示，2022年11月销售、投资跌幅扩大，年终“翘尾”无望，全年规模也将降至五年前。如今年底最后几周连发利好，预计2023年中央政策将继续发挥托底作用，提振市场信心。
《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中，房地产领域主要涉及：
1、促进居住消费健康发展
明确住房消费是扩大内需的重要抓手，但要区分刚需、改善等合理住房消费与投机性需求，后者不仅不能形成最终消费，还会加速房地产泡沫积累。
2、推动城乡区域协调发展
新型城镇化仍然是房地产行业最大制度红利，推进以县城为重要载体的城镇化建设，有助于撬动县域购房需求，发展壮大城市群和都市圈，预示着未来房地产市场份额或将进一步向五大城市群以及核心都市圈集中。
3、提升居民收入、优化分配格局
居民增收是扩大消费的前提，特别对于住房这样的大宗消费，稳定且有增长预期的收入是居民敢于消费的基本支撑，提升城乡居民收入水平，扩大具备购买力的中等收入群体规模，有助于释放住房消费潜力。
国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞部分，主要涉及：
房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
1、肯定了房地产行业经济支柱地位
支柱地位的提法最早可以追溯到2003年年国务院18号文，由此也开启了房地产行业的黄金时代。2021年末国家统计局局长宁吉喆重提了这一说法，和副总理开篇明义、积极定调一样，为的都是向市场释放更多积极信号，维稳预期、修复信心。
2、预告了更多供需两端的稳地产政策在路上
“已经出台政策，在考虑新的举措”表明目前的稳地产政策还难以真正对冲行业下行风险，未来供需两端稳地产政策尤有发力空间，供给端重在改善行业资产负债情况，需求端政策的落脚点则在于引导市场预期和信心回暖。
3、明确了城镇化还有创造住房需求的空间
2019年后全国新增城镇人口跌破2000万，2021年更是只有1205万，城镇化率增速20年来首次降至1个百分点以下，城镇化进程已经告别飞速发展阶段，但中速城镇化、能级跃迁人群中依然蕴含着规模可观的购房需求。
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